Trotz E-Commerce: Keine Flächenschrumpfung im Einzelhandel

Nach der GfK-Prognose der Verkaufsflächenentwicklung wird die Verkaufsfläche im Einzelhandel in Deutschland per Saldo weiter leicht wachsen. Die GfK Einzelhandelsexperten gehen davon aus, dass höhere Qualitätsanforderungen sowie der Wettbewerbsdruck durch E-Commerce zu Flächenabschmelzungen an schwachen Standorten führen werden. Allerdings wird dies leicht überkompensiert durch die Entstehung neuer - und klarer positionierter - Lagen und Konzepte.

Für die kommenden Jahre geht GfK von einem anhaltenden - wenn auch gebremsten - Flächenwachstum aus, das durchschnittlich bei rund 0,1 Prozent pro Jahr liegen dürfte. Dabei wird es insbesondere an starken, etablierten Handelsstandorten zu deutlicheren Flächenzuwächsen kommen, womit sich die Polarisierung der Flächenstruktur fortsetzen wird.

Entwicklung der Verkaufsfläche im Einzelhandel in Deutschland 2002 bis 2015

GfK-Handelsimmobilienexperte und Studienleiter Manuel Jahn : "Dies betrifft neben den Top-7 Standorten auch kaufkraftstarke Mittelstädte mit über die Stadtgrenzen hinausreichenden Einzugsgebieten oder ausstrahlungsstarke, autoorientierte Fachmarktstandorte." Kernergebnisse der Untersuchung:

• Status Quo: Trotz erheblicher Marktanteilsgewinne des Online-Handels kann bisher keine direkte Auswirkung auf die Verkaufsfläche nachgewiesen werden. Flächen durch Neuprojekte kompensieren überwiegend Flächenabgänge durch Ladenschließungen oder Insolvenzen. Zwischen 2002 und 2011 stieg die Verkaufsfläche im deutschen Ladeneinzelhandel noch per Saldo kontinuierlich um 0,4 bis 1,4 Prozent pro Jahr an. Seit 2013 sind leichte Flächenrückgange von rund 0,1 Prozent pro Jahr auf aktuell rd. 117,8 Mio. Quadratmeter zu verzeichnen. Der Expansion im Lebensmitteleinzelhandel sowie einigen Neuentwicklungen oder Erweiterungen, insbesondere bei Shopping-Centern, steht die Aufgabe von Geschäften, beispielsweise im Möbel- und Bekleidungssegment gegenüber. Die Marktbereinigungen betrafen dabei vor allem kleinere, regional agierende Möbelfachgeschäfte sowie Textilanbieter in ländlichen, wenig agglomerierten Gebieten. Ebenso drückten Warenhausschließungen sowie die verbreiteten Filialverkleinerungen von Elektrofachmärkten und Buchkaufhäusern auf die Flächenstatistik.

Entwicklung der Verkaufsfläche im Einzelhandel in Deutschland bis 2025

• Prognose: Im laufenden Jahr 2015 rechnet GfK mit einem Anstieg der Einzelhandelsverkaufsfläche um 0,2 Prozent (0,2 Mio. m²) auf rund 118 Mio. m², womit knapp das "Vor-Schleckerpleiten-Niveau" aus dem Jahr 2011 erreicht wird. Getrieben wird das Flächenwachstum durch die Neuentwicklung von Flächen in Einkaufs- und Fachmarktzentren, die anhaltende Nachfrage von Einzelhändlern aus dem Ausland, die Großflächenexpansion im Möbel- und Baumarktsegment, aber auch durch die aktuell sehr expansiven Drogeriemärkte bzw. die Tendenz zu größeren Filialen im Lebensmittelhandel.
  
• Laut der von GfK entwickelten Verkaufsflächenprognose ist eine Flächenerweiterung von in Summe knapp 1 Prozent bis 2020 und von knapp 0,5 Prozent bis 2025 zu erwarten. Die Verkaufsfläche dürfte somit auf rund 119 Millionen im Jahre 2020 und rund 119,5 Millionen Quadratmeter im Jahre 2025 anwachsen. Allerdings wird sich das Flächenwachstum weiterhin recht ungleich in Deutschland entwi-ckeln und bestehende Disparitäten verstärken. Diese zeigen sich nicht nur in den vom Online-Handel unterschiedlich betroffenen Sortimenten, sondern auch in der unterschiedlichen Entwicklung der Betriebstypen und Standortlagen.
  
  

Einflussfaktoren von Konsumtrends auf die Entwicklung des Einzelhandels

• Shoppingcenter gehören etwa zu den Wachstumstreibern der Verkaufsflächenentwicklung. Allein die Verkaufsfläche der deutschen Shoppingcenter ist in den letzten 10 Jahren um 3 Prozent p.a. gewachsen. Auch wenn die Projektpipeline weniger stark befüllt ist als in der Vergangenheit, geht GfK auch zukünftig von einer weiter steigenden Centerverkaufsfläche aus, da zukünftig die Erweiterung von bestehenden Centern im Fokus der Betreiber stehen dürfte. Ebenso zählt die Verkaufsfläche in den zentralen städtischen Ein-kaufs- und ausgewählten großstädtischen Szenelagen zu den Wachstumspolen im Einzelhandel. In den Innenstädten der 82 bundesdeutschen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern ist die Verkaufsfläche im Zeitraum von 2010-2014 um ca. 7 Pozent gestiegen.
  
• Die GfK erwartet hingegen, dass Standorte, in denen die Erosion des Einzelhandelsbesatzes schon seit Jahrzehnten zu beobachten ist, überproportional verlieren werden: benachteiligte Kleinstädte, periphere und wenig verdichte ländliche Räume sowie Nebenlagen in allen Städtekategorien.
  

Auswirkungen des E-Commerce auf den Flächenbedarf und den Leerstand im Präsenzhandel

Der Verkaufsflächenbedarf werde wegen des E-Commerce in unangepassten Segmenten - geografisch wie konzeptionell - durch den Rückzug des Ladeneinzelhandels zurückgehen, aber in den beiden Extrembereichen des Routineeinkaufs sowie des hochemotionalisierten Erlebniseinkaufs wachsen. In der Summe dürfte der Verkaufsflächenbedarf sogar noch steigen. Denn es werden auch neue Lagen entstehen, die - jenseits der tradierten Einteilung nach A und B bzw. Innenstadt und Grüne Wiese - den Ansprüchen des neuen Konsumenten nach einer Verknüpfung des Einkaufens mit Kunst, Kultur und Geselligkeit besser gerecht werden. Überflüssige Flächen werden dagegen über kurz oder lang verschwinden, umgenutzt oder auch abgerissen werden.